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房产评估报告就是先下载广告再在模板上填空? ​

发布日期:2018-06-12 作者: 点击:

“花钱‘买’来的评估报告,能用吗?”河南资产评估


电话里,正在山东买房的孙慧慧向记者倒起了苦水。她购置的一套百万元的二手房,按房产中介的要求交了近5000元的房产评估费,相当于房子总价的千分之五,却基本没有人上门评估,就是花钱拿个报告。


所谓“房产评估”,是指银行在审核购房存款时,对购房者抵押的房屋价值停止评估,以控制存款风险,普通由第三方机构来执行。


房产评估,是购房的一个重要环节,但正如孙慧慧的疑问,如今的河南房产评估市场却呈现了不少成绩。多数房产估价机构违背市场竞争规则和职业品德,停止低价恶性竞争,招致估价报告质量不高,不只给银行带来风险,也损害了群众的利益。


往年12月1日实施的资产评估法,处理了郑州房产评估“法律责任不够明白,守法本钱不高”的成绩。


危害1:不标准评估会缩小银行金融风险


记者多方走访并以购房者身份征询发现,在北京、上海等城市,向购房者收取房产评估费是普遍景象。少数银即将河南房产评估作爲存款的前置条件,并要求存款请求人承当评估费,由评估公司收取,免费规范爲房价的千分之一至千分之五不等。


中国房地产估价师与房地产经纪人学会研讨中心主任王欢在承受《法制日报》记者采访时说,房地产评估对老百姓的影响是多方面的,“假如仅从房地产估价的业务构成来讲,最大的一个业务占比是房地产抵押估价,普通最复杂的就是民众买卖二手房时找银行存款,需求评估机构出具评估预案,包括企业的融资和开展也触及到企业的房地产抵押,请求存款”。


“假如评估机构不标准,利欲熏心,低价恶性竞争,对低质量报告不关注,投合当事人的要求去高估,那麼当事人拿着这个被高估的评估报告去找银行,就能够失掉超乎本来应得的抵押存款。”王欢向记者引见说,从银行的角度下去讲,它的风险会被缩小。假如呈现零碎性的此类成绩,整个社会能够呈现较高的金融风险。


危害2:不标准评估招致克扣百姓补偿款


此外,据王欢引见,还有一类业务就是征收评估,比方说老百姓的房屋拆迁,需求停止征收评估,“假如评估机构不客观公正,那麼出来的评估后果无非两种,一种是歹意高估,高估老百姓的房价,和被拆迁人的相关当事人串通骗取国度资产;另一种是有些征收部门存在不标准行爲,爲了降低本钱等缘由克扣老百姓的补偿款,能够市场价值是100万元,补偿款却只要80万元,这样老百姓就是损失方”。



危害3:不标准评估会影响房产税负公道


王欢指出,第三种业务类型是如今比拟多的市场鉴定估价业务,在房地产行业也比拟多,郑州房产评估能不能失掉一个地下公正的评估后果,关系到鉴定相关当事人的权益权益能否受损。还有一种就是目前正在展开的,也是未来要推行的房地产相关税收,也就是税收的税基评估。比方你家的房子值多少钱是作爲税收征收根据的。目前很多省市曾经在展开这项任务,触及房地产税之类的资产评估都由评估机构批量评估,这个评估的精确性间接影响征税当事人的税负公道成绩,影响当事人的切身利益。


现状:局部评估报告只是花钱“走过场”

不过,这样本来应该属于正常的景象,在一些中央却成爲了“鲜见”。据一些购房者反映,所谓评估,只是花钱买报告的“走过场”。


在山东买房的孙慧慧通知记者,交完钱就没人再提评估的事,她既没见到估价人员,也没看到评估报告,“整个进程都没有评估人员进过家门,最初只收到一张标有‘预收评估费’字样的收据,连发票都没有”。


那麼,这样不去现场就出具的评估报告是怎样生成的呢?


关于这一成绩,受访的业内人士并没有全盘托出,只是一般房屋评估机构的任务人员泄漏说,“一定存在拿广告充任买卖案例的状况”,也有评估师坦承:

评估报告就是先下载广告,再在现成模板上填空。


一家房屋评估机构的任务人员经过微信向记者引见他们的一种操作方式:“我们都有专业模板,被评估房产的地位、面积、楼层等一切的数据都是空白的,一旦承受委托,间接在网络上搜集被评估房产所在小区的售房广告,然后复杂地停止计算,就像填空一样把空白处填上,一份报告就完成了,有能够上午委托,下午就能出报告。”


王欢说:将广告作爲买卖案例,在我们业内叫挂牌价值。评估师的评估办法就是找三套以上、跟需求评估的房子在地段等各方面比拟接近的房子停止比拟。不过,按相关标准的要求,是要找真实买卖的案例。不论你是从什麼途径拿的,是从有关部门拿的,还是市场上的中介机构,或许实体公司拿过去的,应该是真实的买卖案例。


真相:低价恶性竞争招致估价报告质量低

依照王欢的说法,上述评估机构所泄漏的评估方式“确实是行业中存在的成绩”。


王欢说:特别是规模小一点或许实力差一点的评估企业能够存在这样的成绩。爲了承揽业务搞低价竞争,一些评估机构没有资源去发掘数据、采集数据、购置数据,就从互联网平台去查一些相近的房子挂牌多少价,然后停止适当调整,把价钱下浮10%或5%,遵照一定的技术处置之后作爲案例。


相比之下,一些大型机构普遍建有本人的案例数据库,或许经过其他途径购置专业数据公司、中介机构等的数据。


据王欢泄漏,不采取正轨方式,“就在网上一搜索,然后报告就出来了,这种景象也是住建部门整治的重点。它的次要表现是低价恶性竞争。我们在停止企业座谈时,标准的企业都在反映低价竞争成绩,由于这个行爲本钱低,随意在网上一找,三下两下就提交给相关的委托人。有的委托人也并不在乎报告质量的好坏,他们实践上只需求一个评估后果,所以招致这种比拟突出的景象。低价竞争、估价报告质量低是目前行业中比拟严重的成绩”。


改善:法律责任不再模糊

多数估价机构违背市场竞争规则和职业品德,停止低价恶性竞争,招致估价报告质量不高,影响了行业的社会名誉。


究其缘由,王欢以为:

☞一是此前估价人员和估价机构的相关法律责任不够明白,守法本钱不高,让不标准从业行爲有破绽可钻;


☞二是执业环境有待改善,社会大众等委托人选择估价机构,更多看评估后果,而不是执业质量,评估活动更多成爲了顺序性要求;


☞三是行业监管和行业自律还有待增强,行业信誉体系还不够健全,失信惩戒机制尚未无效树立。


王欢向记者引见说,依照原有的规则,委托人对所提供资料的真实性担任,评估人员只是停止根本审查,在没有理由疑心是假的或假造的状况下,根据提供的资料停止评估。关于歹意造假,出于根本知识无法辨认的话,发生的成绩是由委托人本人承当责任。


王欢说:在资产评估法中,关于法律责任的成绩停止了明白的标准。委托人提供的相应的、所需的资料,评估人和评估机构有核对和验证的义务,要对评估报告的真实性担任。资产评估法的施行把责任全部拿到评估师和评估机构身下去,就算是委托人歹意造假,假如评估师和评估机构没有尽到相应责任,出了事儿也必需承当责任。


对话人:中国房地产估价师与房地产经纪人学会研讨中心主任  王欢


记者:住房和城乡建立部在一个多星期前专门下发关于贯彻落实资产评估法标准房地产估价行业管理有关成绩的告诉,其中明白指出,资产评估法的公布实施,关于标准房地产估价行爲,维护当事人合法权益和公共利益,促进房地产估价行业安康开展,维护房地产市场次序具有非常重要的意义。


王欢:资产评估法对房地产估价行业带来的间接影响是,行业队伍将面临洗牌、整合。

原有的三级资质房地产估价机构只要3名注册房地产估价师,而资产评估法规则设立公司方式的评估机构该当有8名以上评估师,合伙方式的评估机构该当有两名以上评估师。目前,三级资质房地产估价机构占全部房地产估价机构的约一半,这些机构的原资质证书到期后,将面临不契合资产评估法规则条件的情形,要麼改爲合伙方式,要麼补充评估师数量,要麼寻求兼偏重组。


记者:资产评估法在房地产估价行业方面有哪些亮点?


王欢:资产评估法进一步明白了房地产估价行业的法律位置,突出了评估行业分专业管理以保证专业性,明白了行业协会的位置和作用,在赋予房地产估价师和房地产估价机构更多权益的同时,加大了估价师和机构的法律责任。比方,签署虚伪评估报告的,轻则责令开业、罚款,重则依法追查刑事责任、终身不得从事评估业务。


记者:资产评估法的施行将对原有行业次序和从业行爲发生影响。如何正确了解并落实资产评估法,成爲房地产估价行业燃眉之急。


王欢:对主管部门来说,要实行资产评估法赋予的职责,放慢出台房地产估价行业监视管理方法,明白房地产估价行业监视管理相关制度;依据行业开展需求,适时对房地产估价根本原则停止修订。行业组织则应根据房地产估价根本原则,制定房地产估价执业原则和职业品德原则,标准注册房地产估价师和房地产估价机构的执业行爲;树立会员信誉档案并向社会地下;依法对会员出具的估价报告停止反省,地下反省后果。



本文网址:http://jdke1588.com/news/387.html

关键词:河南房产评估,郑州房产评估

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